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住宅ローン残金がある持家の売却と空家を貸す方法

      2017/01/10

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急な転勤などで引越しが必要になった。あるいは実家の親と同居しなければならなくなった。また、不況で収入が減り住宅ローンを払うのが困難になった。。。

そんな時には、持家を売るか、あるいは空家になる家を貸すという選択肢があります。

ですが、住宅ローン残金がまだある場合にはどうなるのでしょうか?

売却することはできるの?

住宅ローン残金がある不動産は通常は完済しなければ売ることはできません。

たとえば、1500万円の住宅ローンが残っている場合、売れたとしても1000万くらいにしかならず、差額が500万円ほど生じてしまいます。

その場合は、差額の500万円を現金で用意する必要があります。

実際には、売却するために仲介手数料や印紙代などの諸費用がかかりますから、加えてさらに数十万円余分に用意する必要もあります。

そこで、住宅ローンが残っていても売れる方法が、任意売却という方法です。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンを貸している金融機関の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売る方法です。

足りない分は無理のない範囲で分割払いができます。

また、ローンの支払いが債権回収業者に委託されている場合には、ローンの残金を減額してもらえることがあります。

これは、生活状況や資産などを現実的に見て、返済が不可能だと判断された場合、少しでも回収するためです。

ですから、かならずしも減額されるとはかぎりません。そういうこともある、ということです。

貸すことはできる?

売らずにそのまま持家をとっておきたい。

そんなときには、空家にしておくよりは貸す方が良いと考えるかもしれません。

家賃収入を得られれば、それを残りの住宅ローンの返済に充てることができるでしょう。

もちろん、家賃収入を得ても、維持費や税金を差し引くことになりますが、ある程度の収入が確保できるうえ、いずれ自分の持家に戻って住むことができるというメリットがあります。

ですが、もちろんリスクがないわけではありません。

入居者が決まらなければ、当然収入は0になります。

家賃収入をそのまま住宅ローンの返済に充てる場合には、ローン返済に充てる分の資金を他から調達しなければなりません。

また、家が空家になっていても、一戸建てならば毎年固定資産税がかかりますし、マンションならば管理費と修繕積立費用が毎月かかります。

また、室内の空気の入れ替え、庭の手入れなどの管理も行わなければなりません。

さらに、入居者が決まったとしても、家賃を滞納されたり、退去時に原状回復費用のことでもめるなど、入居した人との間にトラブルが発生することもあります。

こうしたリスクを踏まえたうえで、貸すかどうか判断しましょう。

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